부동산 개발이익 환수에 관한 의견

1. 개발이익 환수 규모에 관한 의견

 

개인의 노력과 투자와 상관없이 발생한 개발이익을 개인이 전부 누리기보다 사회 전체가 그 일부를 공유해야 한다는 공감대는 높았다. <그림 4-4>에서 보듯이 개발이익 전부를 환수해야 한다는 의견은 1985년 17.5%에서 2020년 4.3%로 감소하였으나, 개발이익을 환수해야 한다는 전반적인 의견이 1985년에 84.4%, 2000년에 84.7%, 2006년에 81.4%, 2020년에 86.0%로 높았다. 그리고 부분 환수할 때 적정 환수 비율이 현재 개발부담금(20~25%)과 재건축부담금(10~50%)보다 높게 환수해야 한다는 의견이 2000년 8.6%, 2006년 6.1%, 2020년 13.1%로 증가하였다. 적정 환수비율이 26~50%는 의견도 2020년에 60.9%로 높아 전반적으로 환수 비율을 높이는 것에 동의하는 것으로 보였다.

 

다만 이러한 공감대가 다음 세대에서는 줄어들 것으로 예상된다. <표 4-3>을 살펴보면, 2020년 현재 포스트 베이붐, 베이비붐, 프리 베이비붐 세대는 2006년보다 개발이익이 모두 개인의 몫이라는 의견이 줄어들었다. 반면 에코 세대는  2006년의 30~39세와 2020년의 다른 세대보다 개발이익이 모두 개인의 몫이라는 인식이 높았다. 개발이익의 적정 환수 비율도 다른 세대보다 낮은 것에 대한 의견이 높다는 것이 <그림 4-5>에서 확인할 수 있다.

 

이러한 에코 세대 경향은 집단심층토의에서도 비슷하였다. ‘해당 지역에 이미 지불한 투자금액’, ‘거주의 불편성을 감수’한 정당한 대가로 인식하거나 부동산 투자 수익을 불로소득으로 보기 어려우므로 환수할 필요 없다고 인식하였다(<표 4-4> 참조).

 

 

국민의식을 형성하는 데 영향을 미치는 언론 기사는 개발이익과 이와 관련한 부담금에 대해 부정 경향을 보였다. 지난 4개 기간 동안 언론 기사를 빅데이터 분석6)한 결과, 개발이익과 이에 대한 부담금에 관해 부정 경향이 90% 이상이었다. 예를들어, 최근인 2018년부터 2020년까지 언론 기사 8.2천 건 중 96.4%가 부정 경향이었다.

 

 

 

2. 개발이익 배분에 관한 의견 

 

국민은 환수한 개발이익을 해당 기초지자체(39.6%), 전국(36.5%)7), 해당 광역지자체(23.8%) 순으로 배분해야 한다고 보았다. 서울특별시, 부산광역시 등 해당 광역지지체에 배분해야 한다는 의견이 가장 적었다. 지역별로 살펴보면, 개발이익 환수 규모가 적은 지방 대도시와 중소도시는 해당 기초지자체에 배분해야 한다는 의견이 높았고, 반대로 환수 규모가 많은 수도권은 전국이 높았다. 세대별로 살펴보면, 연령이 낮을수록 해당 기초지자체보다 전국에 배분해야 한다는 의견이 더 많았다.

 

예를 들어 현재의 강남은 강남구의 강남, 서울의 강남이 아니라 국가 차원으로 인식하는 것으로 보인다. 개발이익환수 형태 중 하나인 용도지역 변경에 대한 기부채납의경우에 현재는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정(2021년 1월 12일)으로 해당자치구인 강남구 내만 아니라 서울 전역에 활용할 수 있다. 이 같은 논리와 함께 국민의식을 반영한다면, 강남구에서 발생한 개발이익을 전국에 활용할 수도 있다. 따라서 개발부담금, 재건축부담금, 기부채납 등으로 환수한 개발이익을 해당 기초지자체, 광역지자체, 전국에 배분하는 비율을 재조정하는 것을 논의할 필요가 있어 보인다.