부동산 시장의 공정성

1. 부동산 공시가격 현실화에 관한 의견

 

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 부동산 공시가격에 적정가격 반영을 위한 계획을 수립하도록 규정하고 있으며, 이에 따라 공시가격 현실화율을 90%에 점진적으로 도달하도록 명시한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 2020년에 수립하였다(국토교통부, 2020. 11. 3). 그러나 이러한 공시가격 현실화 계획에 관한 언론의 보도는 ‘보유세 폭탄’, ‘세금 아닌 벌금’ 등과 같은 부정 경향이 대다수였다. 2018년부터 2020년 까지 공시가격 현실화 관련 언론 기사 4.3천 건을 빅데이터 분석한 결과, 전체의 15.7%가 공시가격 현실화에 대한 긍정 경향, 84.3%가 부정 경향이었다.

공시가격 현실화에 대해 부정 경향이 지배적인 언론 보도 기사와 비교해 일반 국민은 공시가격 현실화에 대해 상대적으로 긍정적이었다. 「토지에 관한 국민의식조사(2020)」 결과, 현실화율을 지금과 비슷한 수준인 70%로 해야 한다는 의견이 42.3%로 가장 많지만, 현실화율을 90% 이상으로 높여야 한다는 의견 역시 34.3% 수준으로 많았다. 그 중, 부동산 공시가격을 시세와 완전히 같은 100% 수준까지 높여야 한다는 응답이 19.1%였다.

 

 

세대별로 살펴보면, 적정한 공시가격 현실화율은 90% 이상이라는 응답 비율은 프리 베이비붐 세대 34.3%, 베이비붐 세대 22.5%, 포스트 베이비붐 세대 36.3%, 에코세대 38.6%였다. 부동산자산 보유 여부에 따라서는 부동산을 보유하지 않은 응답자의 40.5%가 현실화율 수준을 90% 이상으로 높여야 한다고 응답하였고, 이 중에 시세와 같은 100%로 높여야 한다는 의견도 24.9%였다.

 

 

2. 부동산 감독기구에 관한 의견

 

2020년 조사에 따르면, 부동산 정보를 인터넷, 유튜브, 블로그, 카페 등과 같은 온라인에서 얻고 있다는 응답이 55.0%였다. 세대별로 살펴보면, 프리 베이비붐 세대가 36.4%, 베이비붐 세대가 52.6%, 포스트 베이비붐 세대가 55.5%, 에코 세대가 66.5%였다. 이처럼 연령이 낮을수록 온라인을 통해 부동산 정보를 얻는 경향이 높았다. 특히 에코 세대의 17.0%가 유튜브, 블로그, 카페 등 SNS의 부동산 인플루언서 (influencer)로부터 정보를 얻지만, 부동산중개업소로부터 11.5%였다.

 

 

 

최근 부동산시장 교란 행위에 적극적으로 대처하여 부동산시장 질서를 바로잡는 역할을 하는 부동산 감독기구 설립에 관한 논의가 진행되었다. 이에 ‘부동산감독원’에 국토교통부 산하 ‘부동산거래분석원’을 설립하는 것으로 추진 중이다.

 

부동산 감독기구 설립에 대해서 언론 보도는 재산권 침해와 지나친 시장개입 등을 근거로 하여 우려를 나타내고 있다.

부동산 감독기구 관련 언론 기사의 긍정과 부정 경향을 빅데이터 분석할 결과, 162개 기사 중 64.2%가 부정적인 시각이었다. 언론의 부정 경향과 달리, 많은 국민이 부동산시장 교란 행위, 거래 질서 등을 바로 잡기 위한 부동산 감독기구를 설립하는 데에 공감하였다. 「토지에 관한 국민의식조사 (2020)」에 따르면, 전체 응답자의 75.4%가 부동산 감독기구를 만드는 것에 찬성하였다. 세대별로 살펴보면, 프리 베이비붐 세대가 64.5%, 베이비붐 세대가 72.8%, 포스트 베이비붐 세대가 78.7%, 에코 세대가 79.1%로 연령이 낮을수록 지지도가 높았다. 

 

소득 기준으로 보면, 하위와 중위계층에서 각각 76.8%와 76.6%가 부동산감독기구 설립을 찬성하여, 상위계층의 70.0%보다 높았다.

 

 

4. 결 론

국민의식조사 결과, 주거 안정을 위한 목적 외에 투자자산으로서 부동산을 인식하는 경향이 높았다. 앞으로 5년 이내 부동산을 구매하는 가장 큰 목적은 실거주였으나, 상대적으로 다른 자산과 비교할 때 가격 상승으로 인한 자본이득, 임대료 수익 등 투자의 안정성이 높아 부동산자산에 대한 투자 선호가 높았다. 특히, 소득이 낮을수록 거주 목적을 위한 부동산 구매가 높았고, 소득이 높을수록 자본이득 실현의 목적이 높았다. 여유자금을 개인사업에 투자하겠다는 응답 비중이 1990년대 이전 조사에서 30% 이상이었으나, 2020년 1.4%로 감소하여 사업 등 생산을 위한 투자보다는 불로소득에 가까운 부동산이나 금융 투자를 통한 자본이득을 선호하는 경향을 보였다.

 

현재 전체 국가 자산에서 부동산의 자산 쏠림이 높지만, 여전히 부동산은 여유자금 의 우선 투자처였으며, 특히 아파트에 대한 선호가 높았다. 여유자금의 투자처로 부동산을 꼽은 비율은 2020년 47.7%로 2006년 57.4%에 비해서는 다소 낮아졌지만, 1979년 28.6%, 1985년 21.2%의 2배 수준으로 여전히 높았다. 부동산 중 아파트 선호도가 40.0%로 가장 높았다.

 

에코 세대는 투자처로서 아파트에 대한 선호가 50.7% 로 나타나 앞으로 그 편중이 더욱 심화할 수 있음을 보여주었다. 이전 세대와 달리 에코 세대는 강남 개발, 과천과 목동 개발, 1기와 2기 신도시 개발 등을 통해 공급한 아파트가 표준 주택으로 인식됨에 따라 단독주택, 빌라, 다세대 등에 거주한 경험이 다른 세대보다 적은 것이 이러한 결과가 나타난 원인으로 볼 수 있다. 또한 앞으로 5년 이내 부동산을 구매할 의사가 있느냐는 질문에 대해 부동산 보유자(65.5%)가 부동산
미보유자(51.1%)보다 구매 의사가 높아, 부동산자산 집중도가 심화할 우려가 있다. 서울 등 수도권에 있는 토지, 주택 등 부동산에 자본의 쏠림이 심화할 수 있음이 드러났다. 

 

토지를 구매하고 싶은 지역으로 서울이나 수도권을 꼽은 응답 비율이 2006년 31.6%에서 2020년 36.5%로 증가하였다. 수도권 지역 내에서는 강남지역 이외 서울을 1순위 투자처로 꼽은 비중이 증가하여(2006년 26.8%에서 2020년 40.5%로) 투자처로서 서울 그 자체에 대한 선호가 증가하였다. 이 같은 경향으로 인해 앞으로 수도권과 지방 간 토지 가격 격차가 더 벌어질 것이라는 인식(90.8%)도 역시 높았다.