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부동산 임대차계약 주의할점, 대항력, 우선변제권카테고리 없음 2021. 11. 13. 08:00
부동산 임대차계약시 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.
우리나라 민법은 임대차 계약을 규정하고 있습니다. 기본적으로 민법은 동등한 지위를 가진 양 당사자의 계약을 전제로 합니다. 이에 사회적 경제적으로 열위인 임차인에 대해서는 침묵하죠. 그래서 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법이 제정되었습니다.
이법은 결국 임차인이 일정 요건을 충족하는 경우 대항력과 우선변제권을 준다는 것입니다.
1. 대항력
먼저 대항력을 보겠습니다. 대항력이란? 임대인(집주인)이 새로 바뀌더라도 임차인(세입자)이 여전히 임차권 등 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있는 것을 의미합니다.
2. 우선변제권
우선 변제권은 세 들어 사는 임차주택이 경매나 공매로 넘어가게 될 경우, 그 경매대금에서 임차인보다 후순위권리자나 일반채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권능을 의미합니다.
풀어서 '세 들어 사는 집이 경매로 팔리면 가장 먼저 돈을 돌려받을 수 있다'로 얘기할 수 있습니다.
어떤 상황이 닥치더라도 임차 보증금을 보호하려면 반드시 대항력과 우선변제권을 보유해야 하는 것입니다. 이 두가지가 있다면 우리는 안심하고 세를 들어 살 수 있게 됩니다.
그렇다면 이 두가지는 어떻게 해야 보유할 수 있을까요?
주택임대차보호법을 다시 봅시다.
임차인이 대항력을 인정받으려면, 임대인으로부터 임차주택을 인도받고 주민등록을 해야합니다. 보다 구체적으로, 임대차계약을 체결한 다음 실제로 임차주택에 이사를 가야만 인도한 것으로 볼 수 있는데, 이사를 한 이후 각 동의 주민센터에서 전입신고를 한다면 주민등록을 한 것이 됩니다.
우선변제권은 임차주택의 인도, 주민등록에 더해 임대차계약상 '확정일자'까지 갖춰야 합니다. 통산 임대차계약서를 들고 인근의 주민센터를 방문하면 확정일자를 받을 수 있습니다.
위 내용을 모두 이해하셨다면, 임대차계약 체결, 종료 후의 주의할 점에 대해 간략히 설명드리겠습니다.
3. 잔금 지급 전 꼭 등기부 등본을 확인할것
등기부등본은 (1)'표제부', (2)'갑구', (3)'을구'가 있습니다.
(1) 표제부에서는 부동산의 주소와 임대차계약서 상의 주소가 일치하는지 여부를 살펴보세요.
(2) 갑구에서 등기부등본 소유자와 임대차계약서 상의 임대인이 동일인물인지 여부를 확인해 주시기 바랍니다.
(3)을구에서는 근저당권이 설정되어 있는지 여부, 설정되어 있다면 채권최고액이 임차보증금을 반환하기 어려울 정도로 위험한 수준인지 여부까지 확인해 주세요.
선순위 근저당권이 설정되어 있다면 아무리 대항력과 우선변제권이 있더라도 후순위로 밀리게 되고 임차보증금 전액을 반환받지 못할 수 있기때문에 유의해야 합니다.
4. 전입신고와 주민등록을 잊지 말것
임대차계약서 상 잔금을 치른 다음에는 전입신고와 주민등록을 꼭 해야합니다. 이 두가지는 아무리 강조해도 지나침이 없을 정도로 중요합니다.
3. 임차보증금을 돌려주지 않는다면, 주택 점유 할것
임차 기간이 도래해 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임차보증금을 돌려주지 않을 때가 있죠. 이럴 경우엔 바로 이사하지 마시고, 해당 임차주택을 계속 점유하는 것이 좋습니다.
4. 임차권등기 명령 신청
만약 이렇게 할 수 없다면, 임대차보호법 상 임차권 등기명령 제도를 활용해 임차권등기를 소재 법원에 신청하고 받으신 뒤 이사하세요. 그렇지 않고 바로 이사를 하게되면 대항력과 우선 변제권을 상실할 수 있습니다.
위 내용은 임대차계약에 있어서 가장 중요한 사항입니다. 이 외에도 임차주택의 하자에 대한 임대인 또는 임차인의 책임, 임차기간 중에 이사할 경우 임차보증금 문제, 최우선 변제를 받는 소액임차인 여부, 1년을 계약하더라도 2년 동안 임차할 수 있는지 여부, 임대인의 임차보증금 증액 요구의 타당성 여부, 미등기 건물의 임대차 등 다양한 이슈 등이 있을 수 있습니다.
-디케이뉴스